전세 계약 전 등기부등본, 언제 어떻게 확인할까

전세 계약 전 등기부등본을 한 번 확인했다고 안심하기는 어렵습니다. 계약을 맺은 뒤 잔금일까지 소유권이나 담보권이 바뀔 수 있으므로, 확인 시점과 항목을 나누어 살펴보는 것이 중요합니다.

계약일과 잔금일에 각각 확인하기

계약 직전에는 최신 등기사항증명서를 발급해 계약 상대방이 등기상 소유자와 같은지 확인합니다. 대리인이 계약한다면 위임장과 인감증명서 등 대리 권한을 확인하고, 보증금은 원칙적으로 소유자 명의 계좌로 지급하는 편이 안전합니다. 계약서 작성 후 잔금을 치르기 전에도 다시 발급해 변동 여부를 살펴보세요. 계약 이후 새 근저당권이 설정되거나 소유자가 바뀌었다면 위험 판단과 대응이 달라질 수 있습니다. 다만 발급 시각과 실제 접수·처리 상황 사이에 차이가 있을 수 있어, 필요한 경우 등기소의 접수 정보도 확인해야 합니다.

표제부와 을구에서 볼 항목

표제부에서는 주소와 건물의 표시가 계약 대상과 일치하는지 확인합니다. 갑구에는 소유권과 관련한 내용, 을구에는 근저당권 등 소유권 외 권리가 표시됩니다. 근저당권이 있다면 채권최고액만 보고 보증금 회수 가능성을 단정하기 어렵습니다. 실제 대출 잔액, 선순위 임차인의 보증금, 주택의 가치 등을 함께 고려해야 합니다. 등기부에 보이지 않는 임차인의 권리도 있을 수 있으므로 전입세대 확인 등 별도 절차와 자료도 살펴보세요.

자주 묻는 질문

계약 당일 확인했으면 잔금일에는 생략해도 되나요?

생략하지 않는 편이 좋습니다. 두 시점 사이에 권리 변동이 생겼는지 잔금 지급 직전에 다시 확인하세요.

등기부에 근저당권이 있으면 계약하면 안 되나요?

일률적으로 판단할 수 없습니다. 선순위 권리와 보증금, 주택 가치 등을 따져 보증금 회수 위험을 검토해야 합니다.